Quand on se pose la question d’ou investir dans l’immobilier, on s’attend à trouver une liste de villes où l’immobilier est plus rentable qu’ailleurs. Je vais vous donner quelques pistes mais est-ce intéressant pour vous de savoir que les rentabilités explosent à Tourcoing lorsque vous habitez Pau ?

Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez consulter un classement de villes par rentabilité, le site Rendement Locatif en propose un réalisé en big data en fonction des annonces consultées par ses utilisateurs. Celui ci est accessible pour tous les abonnés au service à cette adresse.

Je vous propose plutôt de réfléchir au meilleur endroit ou acheter votre investissement immobilier en fonction de votre situation personnelle. Selon la stratégie que vous souhaitez adopter, selon le temps dont vous disposez. Voyons comment trouver l’investissement rentable dans la zone géographique qui vous convient le mieux.

Si vous cherchez à investir dans le neuf ou en loi Pinel, je ne traiterai pas de ce type d’investissement ici. Il n’y a pas que l’immobilier neuf pour investir, bien au contraire ! Ici vous allez tout savoir (ou presque) sur les principales méthodes d’investissement rentables quel que soit le marché immobilier. Allez hop on y va !

 

Ou investir dans l’immobilier : la rentabilité est partout !

Certes, on trouve généralement de plus grosses rentabilités dans les petites villes de province. Cependant je peux vous assurer qu’il est possible de trouver un investissement rentable à peu près partout. Tout est une question de stratégie. Pour choisir ou investir il faut commencer par se poser quelques questions :

Combien de temps pouvez vous consacrer à votre investissement ?

Si vous travaillez 5 jours sur 7, êtes vous prêt à sacrifier quelques week ends pour gérer votre investissement locatif ? Si oui ou si vous avez même encore plus temps temps libre, autant ne pas vous fixer de limites géographiques.

Chercher, visiter, acheter un bien est une chose mais ensuite, il faudra certainement suivre des travaux, organiser les visites de locataires, gérer la vie de l’investissement au quotidien…

Pour ma part lorsque je travaillais 5 à 6 jours par semaine, je me suis fixé la limite de 2h de trajet ou 100km à la louche. C’est pour ca que j’avais initialement acheté un local commercial sur la côte Normande. Aujourd’hui, j’ai plus de temps donc je regarde un peu plus loin.

Si l’idée même de devoir vous déplacer et gérer votre investissement locatif vous freine, je vous invite plutôt à vous tourner vers des solutions d’investissement sans gestion. Le dispositif Pinel peut être intéressant mais ce n’est vraiment pas ce qui personnellement me fait vibrer.

Cette première question permet de fixer un cadre géographique à votre recherche. Cela vous évitera de vous éparpiller à regarder des annonces de biens que vous n’irez dans tous les cas pas voir. Ne perdez pas de temps et d’énergie à consulter ce genre d’annonces.

Comment trouver un investissement rentable ?

Maintenant que vous savez où chercher, il ne vous reste plus qu’à savoir quoi chercher. Comme je l’ai dit plus haut, on trouve des belles rentabilités absolument partout ! La seconde question à vous poser est la suivante : quelle rentabilité je vise pour mon investissement locatif ?

Souhaitez vous faire un investissement patrimonial, qui aura vocation à constituer une sécurité pour la retraite ou pour transmettre aux enfants ? Visez vous un objectif d’autofinancement ? Êtes vous prêt à faire un petit effort d’épargne, ne serait-ce que pour payer les impôts ? Recherchez vous plutôt un cashflow positif pour vous constituer des revenus supplémentaires ?

En ce qui me concerne je vise clairement le cashflow positif, mais chacun est différent. Il y a autant de stratégie que d’investisseur. Quoi qu’il en soit lorsqu’on vise au moins l’autofinancement, partir sur un objectif de rentabilité autour des 10% bruts me parait un minimum. Vous verrez qu’en dessous, il est fréquent d’obtenir un cashflow négatif.

Cet article est donc orienté renta maximum avec un cashflow net positif.

En fonction de vos objectifs de rentabilité et de la zone géographique que vous avez ciblée plusieurs stratégies s’offrent à vous.

Investir à Paris et dans les grandes villes : comment être rentable ?

A Paris et petite couronne à moins d’avoir un budget extrêmement conséquent et d’acheter de l’immeuble, on voit rarement des rentabilités dépasser les 5%. Cela peut être très bien dans une approche patrimoniale car les plus values sont presque garanties à long terme. Cela dit, il est tout à fait possible de trouver des investissements rentables en Ile de France. Le tout est d’opter pour la bonne stratégie. Il en va de même pour les grandes villes de province sauf cas particuliers.

Pour maximiser la rentabilité il existe trois leviers :

• Acheter à bas prix
• Louer à un tarif élevé
• Minimiser la fiscalité

Acheter à bas prix à Paris ou investir dans une grande ville.

Acheter un bien immobilier moins cher en région parisienne n’est pas chose aisée. Cependant voici plusieurs pistes :

• Acheter un bien avec travaux : cherchez des biens totalement pourris qui rebuterons les acheteurs particuliers. La concurrence sera déjà amoindrie. Les travaux que vous réaliserez vous permettront qui plus est de travailler sur l’aspect fiscal de votre investissement.
• Acheter aux enchères immobilières : en vous penchant un peu sur le sujet, vous constaterez qu’il est possible de faire de belles affaires aux enchères. En moyenne 1/3 des adjudications se font en dessous du prix du marché.
• Chercher des biens qui ne sont pas en vente : en furetant, partout ou vous allez. Levez les yeux, cherchez des signes de biens en jachère : anciennes huisseries alors que le reste du bâtiment est rénové, jardin non entretenu, courrier qui déborde de la boite aux lettre. Menez votre petite enquête, elle peut vous mener vers des biens hérités qui pourraient vous revenir en faisant la bonne offre. Ce n’est pas l’option la plus simple mais elle peut s’avérer très lucrative. Paris et sa région regorgent de biens immobiliers pas ou peu occupés car appartenant à des personnes qui vivent loin et n’ont plus le temps ou l’énergie de les gérer. Les voisins, le site des impôts et le cadastre sont alors vos amis pour les retrouver !

Louer plus cher avec la colocation

Nous l’avons vu, le deuxième levier pour optimiser votre rentabilité est d’augmenter vos loyers perçus. Un bon moyen d’augmenter les loyers est de proposer un logement en colocation. A Paris et petite couronne, la tension locative est telle qu’il n’est pas rare de trouver des logements en colocation dépourvus de salons. La seule pièce de vie devient la cuisine.
Attention, je ne vous suggère pas de devenir marchand de sommeil. Je suis plutôt convaincu qu’au contraire, pour un investissement durable sur tout les plans, il est important de proposer un logement de qualité. Cela dit, si les chambres sont spacieuses, bien équipées et la cuisine conviviale, il est envisageable de se passer de salon. Mettez vous à la place du locataire : préférez vous pour le même prix, vivre dans une chambre de bonne au 7ème étage sans ascenseur avec les toilettes sur le palier ?

Bref la colocation vous offre plusieurs avantages :

• le mètre carré est moins cher car vous recherchez des logements plus grands
• vous maximisez le loyer en louant à plusieurs personnes
• en les répartissant les loyers sur plusieurs locataires, vous minimisez les risques d’impayé et de vacance. Il est même possible de faire en sorte que les locataires soient cautions solidaires. Dans ce cas votre vacance locative est quasi nulle car ce sont les locataires eux même qui vont faire en sorte de trouver leur remplaçants.
• vous pouvez bénéficier du régime LMNP et réduire drastiquement votre fiscalité.

Maximiser ses loyers avec la location courte durée

La location saisonnière ou courte durée vous permet de louer à la nuitée ou à la semaine. Au bout du compte, vous louez globalement beaucoup plus cher. Alors certes, la location courte durée demande plus de travail. Il faut gérer les demandes de location, les plannings, le ménage, le linge etc… Rassurez vous la plupart de ces taches peuvent être automatisées ou sous traitées.

L’avantage notamment réside dans le fait que bien souvent les biens loués en courte durée, sont meublés. Vous cumulez donc les avantages du régime loueur meublé non professionnel et les gros loyers.
Attention toutefois à bien suivre les évolutions de la législation. La nouvelle loi ELAN vient justement ajouter quelques contraintes aux bailleurs de locations touristiques.

 

Investir en milieu rural et exploser les rentabilités

Il n’est pas forcément nécessaire d’acheter en centre ville ou investir sur la côte pour dégager de belles rentabilités. Au contraire, je dirais même qu’en milieu rural, on va même attendre de plus forts rendements. La raison à cela est simple : plus le risque est élevé plus la rentabilité doit être élevée. On retrouve la notion rapport rendement risque propre à tout type d’investissement immobilier ou autre.

Une fausse croyance : il est impossible de trouver un locataire dans une petite ville.

Vous habitez une grande agglomération et vous demandez où investir dans l’immobilier ? Comme la plupart vous imaginez certainement qu’il faut privilégier une grosse ville pour être certain de trouver un locataire. Alors certes un bien immobilier dans une ville attractive se louera certainement plus facilement.

Mais posons nous pour réfléchir un instant : si dans un village il y a 5000 habitants et 60% de locataires, il y a bien 3000 locataires non ? Il faut bien des propriétaires bailleurs pour les loger non ?

Regardons ensuite l’offre locative dans ce fameux village : les logements sont en mauvais état ? Normal, le parc immobilier en France est extrêmement dégradé !

Avec un peu de bon sens, si vous proposez un logement en bon état, au même prix, voire un peu plus cher que le marché, vous serez la première annonce appelée et vous trouverez un locataire.

Vérifier le marché immobilier de la ville où investir

Il convient donc lorsqu’on s’intéresse à une ville ou investir de mener sa petite enquête. Bon nombre de données sont publiques. Pour ma part j’utilise deux sites : Google, en faisant une recherche avec le nom de la ville + démographie, cela permet notamment de voir si la population est en croissance ou pas. J’utilise par contre Rendement Locatif et leur section analyse de villes ou investir pour toutes les autres données. On y trouve notamment les taux de locataires / propriétaires, le nombre d’écoles, la répartition des CSP, les prix  de l’immobilier moyens à l’achat, le rendement brut moyen etc… C’est assez intéressant pour se faire une idée de stratégie.

Toutes ces données proviennent de l’INSEE mais c’est assez pratique de les avoir agrégées sur une même page.

Trouver des biens avec travaux et créer du déficit foncier

Comme nous l’avons vu plus haut, le marché immobilier locatif est assez vétuste. Il faut donc faire des travaux pour vous démarquer de la concurrence et proposer des biens de bonne qualité. La bonne nouvelle c’est qu’une bonne partie des travaux de rénovation est déductible de vos revenus fonciers. Il est possible ainsi de faire financer la rénovation de votre bien immobilier et donc sa valorisation par une économie d’impôts.
D’autre part il est possible de faire de belles négociations sur un bien en mauvais état. En effet la concurrence est plus rude pour les vendeurs, les acheteurs sont frileux, vous pouvez y aller !

Zero loyers impayés grâce à l’ANAH

Dans certaines petites villes, les loyers au m² sont très très faibles. Le marché immobilier à l’achat peut être encore plus faible surtout en cas de nécéessité de travaux. Du coup la rentabilité est déjà là. Celà dit, il est possible de doper ce rendement en minimisant le risque d’impayé, en diminuant la vacance locative, en faisant subventionner les travaux et même de faisant gérer son bien !

Et comment me direz vous ? Grâce en partie à l’ANAH. L’Agence NAtionale de l’Habitat a pour vocation d’aider les propriétaires à améliorer la qualité de l’habitat en France. Ils subventionnent ainsi divers travaux, permettent la déduction de revenus locatifs jusqu’à 85%  en cas d’intermédiation locative.

Tout ceci est bien entendu soumis à conditions. Le loyer ne doit pas dépasser un certain montant du m² en fonction de la zone géographique. Dans certains cas ces plafonds de loyers correspondent plutôt bien au marché locatif. C’est donc tout bénef !

D’autre part, le gouvernement vient de lancer un grand plan de restauration des centres villes dans 222 villes de France. Le plan action coeur de ville va ainsi subventionner à coup de millions d’euros la restauration des centres villes de taille moyenne.
Vous pouvez notamment en consulter la carte ici. Cela peut déjà vous donner une idée d’où investir en petite ville.

A chaque ville sa stratégie immobilière pour créer sa rentabilité

Nous l’avons vu, il est ainsi possible de trouver des investissements rentables absolument partout en France. Commencez pas répondre aux questions que je vous évoquais en début d’article pour savoir vers quelle stratégie immobilière vous tourner. Si vous n’avez que très peu de temps à consacrez, privilégiez peut être un investissement immobilier du dispositif Pinel. Si par contre vous cherchez de la vraie belle renta et avez un peu de temps libre, alors foncez sur votre site de petites annonces préféré et décrochez le téléphone dès maintenant 🙂

Pour ceux qui ont besoin d’un petit peu d’aide au départ, je propose un micro-service sur 5euros.com. En effet pour 5€, je vous propose de vous trouver une annonce immobilière au plus près de votre zone avec une renta brute supérieure à 10%.
Ce ne sera peut être pas LE bien que vous achèterez mais cela pourra vous donner quelques pistes !