Lorsque j’ai réalisé mon premier investissement immobilier, je cherchais idéalement un immeuble. Cependant le hasard m’a orienté vers l’achat d’un local commercial. Etant moi même locataire de murs commerciaux, je me suis dit « et pourquoi ne pas acheter un local commercial ? »Après avoir fait le tour des avantages et inconvénients je me suis lancé  et j’ai acheté mes premiers murs commerciaux. Je dois avouer que cela peut être un investissement très rentable à condition de savoir où on va. Alors faisons ensemble le tour de la question !

Acheter un local commercial : quelques avantages majeurs !

La rentabilité des murs commerciaux

Le premier atout des locaux commerciaux réside dans la rentabilité qu’offre ce type d’investissement. Alors que les investissements dans l’immobilier particulier offrent généralement des rentabilités autour de 5%, l’immobilier commercial tourne bien souvent autour des 8 à 10%, voire plus !

Il suffit des regarder les annonces immmobilières sur Leboncoin pour s’en rendre compte rapidement. En faisant une recherche rapide, voici la première annonce sur laquelle je tombe :

Il faudrait certainement creuser un peu le projet mais regardons de plus près la rentabilité de l’annonce. Le prix annoncé est à 130 800€ avant négociation pour un loyer de 1260HT par mois. La rentabilité brute est donc de : 1260 * 12 / 13800 = 10,9% soit près de 11% de rentabilité ! Autant dire que le livret A est loin derrière…
Dans ce cas, le local est déjà loué, autrement dit, il n’y a rien à faire : vous l’achetez et vous percevez directement vos loyers. Que demande le peuple ?

Le bail commercial : une souplesse incomparable aux baux d’habitation.

Le bail commercial ou autrement appelé 3-6-9 vous offre nombre de possibilités que n’offre pas le bail d’habitation, beaucoup plus réglementé.

Pour la faire courte : dans le cas d’un bail de location ordinaire, le locataire est extrêmement protégé par la loi, vous avez certainement tous entendu les « on dit » sur la difficulté de se débarrasser d’un mauvais locataire. Dans le cas d’un bail commercial, vous avez la souplesse de pour tout définir ou presque.

Quelques exemples de possibilités offertes par le bail 3/6/9

Vous pouvez notamment :

• prévoir le paiement de la taxe foncière par le locataire : dans certaines villes, celle ci peut atteindre plus de deux mois de loyers et grêver considérablement votre rentabilité. Si le locataire la paye c’est quand même mieux non ?
• Prévoir le paiement d’un droit au bail : vous pouvez faire payer l’accès à votre local. Autrement dit le locataire vous versera une somme à la signature pour avoir le droit d’utiliser vos murs. Cela présente deux avantages : vous pouvez compenser une éventuelle vacance locative entre deux locataires, votre locataire n’aura pas envie de partir tout de suite et sera plus enclin à revendre ce fameux pas de porte. En vendant le pas de porte, votre locataire se charge de trouver son successeur. Pas de gestion !
• vous décharger de certaines responsabilités : mises aux normes d’accueil du public futures etc…
• limiter les activités possibles dans le local pour garder le contrôle sur la qualité des locataires
• prévoir les conditions de rupture du bail

Il est ainsi en cas de souci, beaucoup plus aisé de vous séparer de votre locataire. Attention, cela reste des procédures fastidieuses, mais autrement moins qu’en cas de locataires particuliers.

Comme son nom l’indique, le locataire s’engage à vous verser son loyer pour des durées renouvelables de 3 ans, autrement dit, vous avez au mois 3 ans de loyer garantis à la signature du bail, sympathique non ?

Pas ou peu de travaux pour le propriétaire

Lorsqu’on investit dans un local commercial mais la quasi totalité des travaux seront réalisés par votre locataire. Il se chargera ainsi de la mise aux normes de sécurité et d’accueil du public ainsi que des personnes à mobilité réduite à l’intérieur de son local. A chaque changement de locataire celui ci voudra aménager son espace et sa devanture pour qu’il soit en adéquation à avec son concept et sa marque.

En tant que propriétaire vous aurez certainement des travaux de copropriété à prendre à votre charge mais cela limite considérablement les frais et les soucis ! N’oublions pas qu’il est dans votre intérêt de maintenir l’aspect extérieur du bâtiment en bon état : votre locataire restera potentiellement plus longtemps car ses clients viendrons plus facilement, le travaux présentent un intérêt patrimonial et fiscal…

Investir dans des murs commerciaux : le revers de la médaille

Comme dans chaque investissement, il y a des avantages mais également des inconvénients. Voici quelques points à avoir à sa connaissance avant d’acheter un local commercial.

Un taux de vacance locative plus élevé ? Peut être mais…

Alors oui c’est mathématique : il y a plus de gens qui cherchent à se loger que de potentiels locataires d’un local commercial. On pourrait donc imaginer qu’il est plus difficile de trouver un locataire. Je vais vous faire une réponse de Normand (et fier de l’être) : ca dépend !

Bien choisir l’emplacement de son local commercial

Cela dépend notamment de l’emplacement. Pour une surface commerciale on note généralement la qualité de l’emplacement. Un emplacement n°1 offrira généralement le plus de passages de clientèle, se monnayera plus cher et offrira moins de vacance locative. Ce type d’emplacement sont bien souvent en centre ville ou proches de pôles d’attractivité : bord de mer, église, gare etc…

Il faut également relativiser : là ou il y a des habitants, il y aura toujours des commerces. Le loyer pourra varier mais si votre espace est correctement situé, vous devriez toujours le louer. Le tout est de prendre en compte le risque de la vacance locative dans vos calculs. Si vous avez un local avec une rentabilité de 12% annuels. Si il n’est pas loué pendant 4 mois, après tout, votre renta tombe à 8%… dur ! Attendez, combien rapporte le livret A déjà ? 0,75% ? … No comment.

Le meilleur moyen de se rendre compte du risque c’est de regarder le quartier dans lequel se trouve votre local commercial : y a t’il d’autres commerces ? Sont ils loués ? Comment se situe le loyer que vous proposez par rapport aux autres non loués ? Étudiez rapidement les flux de voiture et de piétons, interrogez les autres commerçants sur leurs difficultés, tâtez le terrain !

Tester la concurrence locale

Par exemple lorsque j’ai acheté mes murs de boutique, un autre local très similaire était vide à coté. Il y en avait à vrai dire plusieurs mais un en particulier semblait offrir la même qualité de prestation. J’ai appelé le propriétaire pour en savoir plus sur son offre. Il demandait un loyer supérieur à celui que j’allais pratiquer, avec un droit au bail colossal. Deux mois plus tard, le local était loué… Plutôt rassurant non ? J’avais également appelé un notaire local pour lui demander selon lui pour quelle raison il y avait autant de murs commerciaux vide. Sa réponse était claire : les propriétaires en demandaient trop cher. Posez vous alors la question  : préférez vous 10% garantis avec un locataire durable ou 12% avec beaucoup plus de gestion ? Il peut être intéressant de revoir son loyer à la baisse.

Il y a de multitudes de business auxquels vous ne penseriez pas de prime abord. Faites confiance à la créativité des gens, vous finirez toujours par trouver un locataire. Par contre il est prudent de faire des simulations avec de longues périodes de vacance pour vous assurer de pouvoir y faire face.

Pas ou peu de déficit foncier

Comme évoqué plus haut, vous n’aurez certainement pas ou peu de travaux à réaliser. Acheter un local commercial ne vous permet pas de bénéficier du régime LMNP. A moins de faire des travaux, vous serez donc imposé sur vos revenus locatifs.

Vous avez plusieurs options :

• acheter vos murs en SCI pour bénéficier de l’amortissement : intéressant dans une stratégie patrimoniale ou en cas de montage holding.
• en cas de déficit très important sur un autre projet immobilier en nu.
• payer des des impôts. Hein ? Et oui après tout, si vous payez des impôts, c’est que vous gagnez de l’argent. Fixez vous un objectif de cash-flow impots compris. Si votre investissement remplis l’objectif alors tout est bon !

Le même locataire pendant 9 ans et plus

C’est une véritable histoire d’amour me direz vous… Ce qui est un avantage dans un cas peut vite devenir un vrai problème si le locataire ne vous convient pas. Si le locataire paye correctement ses loyers il n’est pas aisé de s’en débarrasser, même après la période des 9 ans. Il peut vous être demandé de verser des indemnités relatives à la perte de chiffre d’affaire liée à son déménagement. De la même manière si le locataire vend son fonds de commerce, il vend le bail avec. Vous héritez donc d’un nouveau locataire que vous n’aurez pas choisi.

Conclusion, il est important de bien rédiger le bail commercial, comme nous l’avons évoqué plus haut. D’ailleurs bonne nouvelle, vous pouvez faire payer les frais de rédaction au locataire lorsqu’il prend possession du bien.

 

En conclusion, faut il acheter un local commercial ?

L’achat de murs de boutique est un très bon investissement à quelques conditions

En ce qui me concerne, je renouvellerais cette opération sans souci. Pour palier au risque de vacance j’ai opté pour une station balnéaire célèbre. Elle est suffisamment proche d’une grande ville pour avoir de l’activité même hors saison.
Je pense qu’acheter un local commercial est une bon choix pour diversifier son portefeuille immobilier dans la mesure ou la gestion est différente et donc le risque différemment corrélé aussi. Les rentabilités sont bonnes et comme toujours il faudra attendre une rentabilité d’autant plus importante que le risque de vacance sera élevé.

Quelques points d’attention lorsqu’on investit dans des murs de boutique

Voici toutefois quelques points à surveiller lorsque vous réalisez ce genre d’investissement :

• Demandez systématiquement à lire le bail commercial si le local est déjà loué: vous y découvrirez toutes les conditions et par la même tous les risques que vous encourez. Épluchez le bien. Chaque condition qui n’est pas de votre gout peut vous servir lors de la négociation.
• Avec Google Maps, regardez si la devanture a souvent changé, pire si la vitrine a souvent été peinte en blanc ! Vous pouvez remonter dans le temps et voir les anciennes photo streetview. Pour tout achat immobilier cela donne des informations cruciales sur l’entretien du bien et cela permet de confronter les dires de l’agent immobilier ou du vendeur.
• Faites le tour du quartier pour sentir l’atmosphère du quartier, parler avec les commerçants et surtout le locataire en place si le local est déjà loué. Faites le parler, de son affaire mais également de sa vie privée. Invitez le à prendre un café. Dans mon cas, j’ai beaucoup appris sur le vendeur lors de cette rencontre avec ma locataire. Elle m’a beaucoup aidé pour ma négo 🙂
• Faites attention aux normes ERP et accessibilité : si rien n’est précisé dans le bail, en tant que propriétaire vous êtes en charge des travaux. Servez vous en pour négocier. Mais soyez rassuré, si il n’est pas aux normes, ne vous privez pas d’acheter un local commercial. Il existe beaucoup de dérogations (appelez la mairie). En cas de souci, vous avez généralement le temps pour réaliser les travaux.

Et vous ?

Et vous avez vous franchis le pas ? Nombreux acheteurs d’immeubles se retrouvent malgré eux avec un local commercial, vous offre t’il une bonne rentabilité ? N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires.